浪點房事長沙商業房事如何破局？
（賈克坤/文）某年某月某日，唱著高昂的凱歌以為要離開長沙,另開一片天地。殊不知，峰回路轉，又再一次踏上瞭長沙這片熱土。艾青有句話：“為什麼我的眼裡常含淚水?因為我對這土地愛得深沉。”再次踏上拼搏瞭6年的長沙城，我也滿含淚水，因為我也愛著這片土地。
又一日，《浪點房事》木木美女找我，提出一個“約”字，猛然嚇我一跳，瞬間大腦快速運轉，自問此“約”為 “何約”？想想多年的婚姻從未背叛，果斷想到答案要拒汽車貸款信貸利率最低絕，誰知木木美女立刻話鋒一轉，蹦出兩個字“約稿”! 瞬間石化，立馬關註“長沙新浪樂居”快速查看《浪點房事》。
從第一期看到上一期，心中感慨萬千，離開8個月，長沙房事竟然到瞭欲行不勃的階段。回歸現實，一想到長沙ZF忍精不射的狀態，讓我忍不住，不得不來說一說……
以往，有關長沙房地產的報道大都是：高端住宅大行其道。而今，竟全是大規模的專業市場、購物中心和社區商鋪之間的相互競爭。
專業市場項目動則上千甚至上萬畝的純商業地產規劃，讓人心潮澎湃！從各個項目沙盤規劃上看去，街道蛛網密佈，街區密密麻麻，高樓林立。放眼望去，幾乎全是高端品牌業態規劃，且各功能區（業態區）小燈齊亮。車水馬龍，好一幅繁榮盛世的景象。然而，市場卻不容樂觀！
商業地產供應洪峰已至 呈“階段性相對過剩”局面
目前，長沙市場上，有三大力量在驅動著商業地產的開發熱。
1、政府的主導力量
基於對城市發展的需求，政府往往主導著城市規劃，其中包括大量商業用地的規劃及推出，對於開發商而言，商業開發能力成為目前開發企業取地的競爭力。
2、市場榜樣的力量
一些優質商業項目，特別是購物中心的興起，高額的銷售帶來的收益回報，以及在消費者心目中樹立良好的品牌效應，都驅使著大量開發企業繼而模仿、打造商業產品。
3、商業地產開發主體的擴容
其中零售商這塊，是鑒於租金上漲壓力以及零售擴張的需求；住宅開發商這塊是主動轉型商業開發或者由於拿地被迫加入商業地產開發行列。商業地產開發商這塊是其商業開發和經營經驗日漸成熟，進而加大瞭對商業品牌的復制和擴張。
據業界統計，預計2017年全國類似的購物中心和專業市場，將會達到4800傢，商業建築面積達到3億平方米。從現在到2025年，還會有7000傢建成開業，屆時購物中心將超10000傢。因此在當前商業地產領域，是有非常明確的泡沫趨勢。但大傢又可看到有部分商業地產已成氣候，比如全國范圍內的中糧大悅城系列，龍湖時代天街系列等等，他們為什麼能受到投資者、經營者和消費者的青睞？除瞭其品牌優勢之外，最重要的還是其運營理念和盈利模式的選擇。
物流商貿城類項目進入精細化、集約化發展時代
現如今，長沙市場上呈現出瞭多個商貿市場競爭的局面，但是就其為數不多的物流商貿城運營情況來看，經營慘淡，其運營難度之大恐幾傢開發公司都未意料到。但就其幾傢商貿城的未來發展來看，主要呈現三個方面的問題：
1、行業商戶資源瓶頸
物流商貿的根本還是商貿業資源，對於長沙城市而言，各個行業的商貿資源有限。而長沙又非傳統的大交通、大物流等樞紐型城市，大面積開發專業類市場，其供應遠遠大於需求。如若一個城市已有穩定的商貿經營場所，若這是大規模興建商貿城，而不能有效形成周邊城市群的集聚，隻能依靠本地存量商戶資源消化，這樣的新增供給在未來數年內都會給城市帶來惡性競爭。除非傳統商貿市場的搬遷消亡，否則新的商貿市場很難短期成市，經營上會舉步維艱。並且長沙多個商貿市場，都在拿高橋說事，但就傳統意義上來說，高橋的搬遷又談何容易？
2、電子商務的沖擊
物流商貿是傳統的商品貿易的重要匯聚地。但隨著互聯網行業的沖擊，傳統商品貿易正在經歷翻天覆地的變革。特別是直接面向終端的020式生產和消費，但就長沙的幾類商貿市場來看，這類互聯網效應還未形成成規模的影響和滲透，隻是停留在口號階段，那麼在這種沖擊之下，若無法完善其服務性平臺，那麼其未來的運營將也會是一紙空談。
3、倉儲功能不配套
雖然每個項目都有其倉儲的功能區，但就現狀來看，其倉儲功能並不完善，主要表現一是因為相關政府的無序規劃，導致在其市場內設置的倉儲功能的運輸的成本並未實質性降低；二是開發時序本末倒置，諸多開發公司因其盈利性問題，先行開發市場賺取資金，而後再行開發倉儲功能，而實際上此兩項應為同時進行；三是倉儲功能跟不上時代潮流，市場再變，客戶的需求再變，而倉儲建設全采用傳統的倉儲，從根本上還是未解決其倉儲的安全問題。
因此，商業地產、物流商貿城要搞好，持續經營才是唯一的出路，那如何做到持續經營呢？
斬蛇斬七寸，搶奪市場的戰爭，也需用斬蛇的手法，攻其要害，即把運營做好。隨著現代商業地產的發展，能夠在變化莫測的商業大潮中屹立不倒的成功商業項目，無一不是經過理性而嚴謹的規劃而來的。
因此，第一個方面即是要根據合理的動線設計，完善整體的規劃，繼而進行有效的招商論證規劃的可行性，從而為後期經營提供最基本的原則。
第二個方面即運用國際運營理念，營造一個適合於本土化運營的國際商業民間房屋信貸貸款全省皆可處理運作管理模式。現代商業房地產管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個經營主題和信息平臺上。統一的運營管理模式的運用，其實際意義就是旨在把投資者，經營者，管理者三者結成利益共同體，在同一個主題概念指導下開展整齊劃一的經營管理工作。不僅僅包含廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運營管理、顧客服務等，還要包含安防管理、消防管理和設施設備維修管理等等。
第三個方面是其盈利模式的改變。即開發商要從最根本的銷售物業獲取回報模式演變到收取長期的運營回報上來。從真正意義上實現統一的運營。商業項目的功能就是幫助商戶創造收入，提高每一平米商業面積的賺錢能力，這就是商業項目經營管理的價值所在，也是商業地產成功運作的關鍵。也就是說大型商業項目長期成功與否的保證，成功的統一運營就是一個關鍵。
雖然運營管理是一個項目成功與否的關鍵，但在運營管理之前，要確保一個項目完美順利地開發、進展，則要完全歸功於科學而嚴謹的市場調查、規劃選址、準確的定位和長期有序良好的招商工作，因此說，它們又是一個成功商業項目後期順利運營的基礎。
作者簡介
賈克坤，中國十大優秀營銷策劃師之一。現任湖南恩瑞國際物流產業園總經理。從事地產十數載，由地產學徒自升為地產工匠，做過碼字的文案，做過挖苦心思的策劃，做過又黃又暴力的案場管理，做過一人之下萬人之上的項目總，喜研馬克思主義，自娛為混跡地產圈的極品混混。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2015-04-15/14495993998252692006922.shtml
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