房價下行確立 樓市趨向回歸
自北京、上海和廣州出現樓盤降價後，深圳也有多個樓盤加入降價隊伍。4月底至今深圳保利生態域、昊海君悅、遠洋新幹線、寶能悅瀾山、鵬達摩爾城等項目出現降價，降價幅度從11%-29%不等。(5月8日《21世紀經濟報道》)
如果說北京樓盤降價隻是釋放出一線城市房價下行的信號，那麼深圳加入降價，則標志著一線城市房價下行的確立。一直以來，北上廣深四大城市的房價以"堅挺"著稱，過房貸頭期款試算高鐵特區信貸年息借貸增貸轉貸去的十年中，不但漲勢兇猛，而且帶動瞭一大批二三線城市房價的上漲。幾乎沒有人懷疑過四大城市房價上漲的合理性。然而沒有隻漲不跌的市場，四大城市的房價終於終止瞭漲勢，開始瞭回調。
四大城市房價全部下跌，意味著中國樓市結束瞭十年的非理性繁榮和房價的瘋狂上漲，開始趨向回歸。目前而言，對於這次房價回歸，有兩個比較流行的認識。一種觀點認為房價會出現斷崖式下跌，中國樓市開始崩盤。另一種觀點認為這隻是房價的一個小幅調整，房價整體上漲趨勢不會因調整而減弱。筆者以為前一種觀點是不負責任的危崖聳聽，後一種觀點則過於樂觀。
從表面上看，本次房價下跌是房地產資金緊張引起的，但究其本質還是源於市場的供需失調。就有效需求而言，無論在一二線城市，還是三四線城市，房子的供給都大於需求。一二線城市縱然吸引瞭大量外地人口，但是這些人的個人收入和資信等級嚴重限制瞭他們的購買力，房子之於他們不過鏡花水月而已。三四線城市大多都是人口流出地，對商品房的需求自然在下降，而當地政府的土地財政則刺激商品房供給不斷增加，供需失調自不待言。
誠然，從需求的時間維度看，由於新型城鎮化的推進，商品房的潛在需求很大。但是這種潛在需求轉化為有效需求既需要時間，也需要收入分配改革取得成效。在分析房價時，用未來潛在需求代替現在的有效需求，作為房價的支撐因素，是自欺也在欺人。正是由於各類金融機構認識到房地產供需失衡問題的嚴重性，風險意識增強，才收緊瞭對房地產的各類融資，加上信貸收緊和美國QE規模縮小，開發商資金緊張局面顯現，不得不以價換量緩解資金饑渴。
認為房價出現斷崖式下跌，一是沒有看到支撐房價的潛在需求，二是忽視瞭政府尤其地方政府對樓市的積極態度，主觀臆斷房價會一跌千丈。認為本次房價下跌隻是微調，則既沒有看到促使本次房價下調的市場內在力量，也忽略瞭潛在需求轉化為現實有效需求的時間因素和收入條件。
不同於以往歷次的房價回歸，這次房價回歸沒有任何政府調控因素，而是房地產市場上各類主體理性選擇的結果。潛在需求者、開發商、金融機構、政府等各方力量的博弈，決定瞭本次房價回歸既不會是斷崖式下跌，也不會是小幅調整，必然是一個平緩的較大幅度回調。
&貸款額emsp;文/喬瑞慶
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-09/07322723063.shtml
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